PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN

            En los tiempos que corren, es muy común que dos personas, normalmente pareja, se compren un inmueble en común (es decir al 50%), sin haber llegado a contraer matrimonio o rigiendo el régimen económico de separación de bienes. Todo va bien, hasta que la unión se rompe, siendo un momento crítico pues les une una propiedad que normalmente no se puede dividir y sobre el que tienen la obligación de seguir abonando a mitad.

            Cuando esto sucede, el procedimiento a iniciar es el procedimiento de división e cosa común, el cual abarca diversas cuestiones que pueden llegar a resultar bastante conflictivas.

            La acción de dividir una cosa común viene consagrada en el Art. 400 de nuestro actual Código Civil, donde se recoge textualmente:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

            Dicho artículo va en colación con el 401 del mismo texto legal, pues establece que:

“Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396”

            En los supuestos que el bien llegue a resultar totalmente indivisible (por ejemplo un piso), recoge el Art. 404 del Código Civil, que se procederá a la división económica, la cual se produce“vendiendo la cosa común y repartiendo su precio”.

            Si una cosa es indivisible o desmerece mucho por su división, y entre las partes no existe posibilidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial o que se someta la decisión a un árbitro (Art. 402 del C.C.), habrá que iniciar un procedimiento judicial siendo preceptiva la asistencia de abogado y procurador. A dicho procedimiento le será de aplicación las reglas de división de herencia, según viene establecido en el Art. 406 del Código Civil. Este tipo de trámite, tiene como particularidad, que se podrá pedir que el bien salga a subasta pública, siendo suficiente que esta acción sea solicitada sólo por uno de los comuneros para que así se proceda.

Los procedimientos de división de la cosa común, suelen tener una cuantía considerable, al tratarse frecuentemente de bienes inmuebles. Por ello, es imprescindible un cuidado exquisito en estas cuestiones, teniendo en cuenta la magnitud que pueden alcanzar las costas del proceso.

La competencia para conocer de las demandas por división de cosa común corresponde a los Juzgados de Primera Instancia y no los Juzgados de Familia, al no haber existido unión matrimonial o en el caso de haber existido al haber sido adquirido bajo el régimen de separación de bienes.

En cuanto a la competencia territorial, al considerarse una acción real sobre la finca, pertenece  al Juzgado del lugar donde esté sita la finca, en aplicación del fuero imperativo del artículo 52.1.1º  de la LEC.

El hecho de que un comunero no contribuya a los gastos de conservación de la cosa común, no le priva de legitimación para ejercitar la acción de división.

Respecto  a la cuantía, quedará determinada por el valor de mercado del bien, al tiempo de presentarse la demanda.  Posteriormente, una vez se acuerde la adjudicación o la venta, habrá que estar al valor real del bien.

Una vez celebrado el juicio y habiendo sido decidido por el Juzgado, en la fase de ejecución, que  la cosa común deberá de ser vendida mediante subasta pública, no se podrá realizar una división material ni una subasta privada entre los comuneros, debiendo poder participar sólo terceros.

Respecto a la controvertida cuestión de la condena en costas, si la demandada se allana (aunque haya formulado contestación a la demanda sin oposición) y la parte actora no ha realizado un requerimiento extrajudicial previo, o no se aprecia mala fe, no habrá imposición de las mismas a ninguna de las partes.

            Dada la gran complejidad y la delicadeza de este tipo de procedimientos en la que se ejercita la división de una cosa común, le recomendamos que acuda siempre a un experto en la materia, ofreciendo en este mismo acto una gran atención y dedicación por parte de este Bufete, siendo nuestro único ímpetu el conseguir sus objetivos y su mayor satisfacción.